Интервью с риэлтором

Развитие технологий всё чаще ставит под вопрос саму необходимость офиса для ведения бизнеса.

Нужен ли компании офис и зачем?

Я, как руководитель, считаю, что офисы всё ещё необходимы большинству компаний — особенно там, где много сотрудников или предусмотрены встречи с клиентами. Так я могу отследить отношение сотрудников к задачам и скорректировать работу. Офис — значимая часть корпоративной культуры: компания без него чаще всего представляет собой группу разрозненных людей. Кроме того, физический адрес обязателен юридически, а сам офис — «лицо» компании и отражение её статуса.

Где и как искать офис?

Это ответственный и трудоёмкий процесс. Вне зависимости от того, арендуете вы помещение или покупаете, я рекомендую доверить дело профессиональным агентствам с репутацией: они уберегут от мошенников, помогут проверить документацию и сэкономить деньги.

Бизнес-центр или отдельное помещение?

Всё очень индивидуально: специфика бизнеса, статус компании, наличие конкурентов в том же здании. В большинстве случаев бизнес-центр удобнее — там профессиональная управляющая компания, обслуживание, охрана, сопутствующие услуги и парковка. Но нужно просчитать все ежемесячные платежи и проверить, нет ли в этом же центре офисов ваших конкурентов.

Существует четыре типа офисных помещений — от самых престижных (A) к самым простым (D).

Качество и востребованность помещения зависят от месторасположения, инфраструктуры, площади, ремонта, общего состояния и наличия систем кондиционирования. Если вы выбираете без помощи специалистов, внимательно изучите все характеристики и детально разберите документацию.

В целом стоит проанализировать четыре вещи: местоположение объекта, размер выбранного помещения, юридическую сторону сделки и техническое состояние.

Будет лучше, если сделку сопроводит опытный юрист, работающий в недвижимости: так вы убережёте себя от непредвиденных затрат, судебных тяжб и потраченных нервов.

Важны ли видовые характеристики и освещенность?

Свет влияет на эмоции и здоровье. Плохое освещение рассеивает внимание, вызывает головные боли и раздражительность — и хотя это можно нивелировать искусственным светом, естественный считается наиболее полезным. Видовые характеристики обычно важны для престижных компаний как фактор уровня помещения.

На что смотреть в инженерной инфраструктуре?

Если офис в бизнес-центре, большая часть технических вопросов уже налажена. В хорошем помещении должен быть полный комплект инженерных коммуникаций и интернет. Проверьте технический план — документ со сведениями о здании, внесенными в ЕГРН.

Что важнее — управляющая компания или расположение?

Если вы проводите в офисе встречи, местоположение основополагающе: ориентируйтесь на запросы потенциальных клиентов, их доходы и место проживания. Управляющая компания не менее важна — с ней придётся договариваться в любом случае. Класс здания («A», «B», «C») присваивает экспертная комиссия по техническим характеристикам, локации, экологии и инфраструктуре.

Сервисное пространство или традиционный офис?

Зависит от ценностей, бюджета и размера компании. Традиционные офисы выбирают консервативные компании с большим бюджетом. Сервисные пространства востребованы у крупных корпоративных клиентов из-за краткосрочной аренды с быстрым выходом из договора, а также у тех, кто экономит.

Как рассчитывается стоимость аренды?

Из оплаты арендованного имущества и платы за участок земли. По принципу свободы договора плата складывается из того, о чём договорились стороны, но обычно учитываются площадь объекта, базовая ставка за квадратный метр, степень износа здания и предназначение помещения.

Насколько необходим брокер?

Брокер снижает временные и финансовые затраты и нивелирует юридические риски. Он понимает, какие позиции актуальны на рынке, берёт на себя бюрократическую волокиту и знает, как подобрать объект под потребности клиента. Без него вы потратите гораздо больше времени и рискуете стать жертвой мошенников.

При заключении договора аренды бывает много подводных камней — сделку стоит доверить юристу.

На что обратить внимание в договоре?

Первое — срок. Если он не определен, договор считается заключенным на 5 лет. При сроке больше 12 месяцев арендатор имеет преимущественное право на новый договор, а собственник обязан за три месяца предложить его условия, иначе старый продлевается автоматически. Второе — цена: пропишите не только сумму и порядок оплаты, но и условия повышения. По ГК РФ собственник вправе повысить цену раз в год, письменно предупредив за два месяца.

Можно ли сдать часть помещения в субаренду?

Да, субаренда нежилых помещений предусмотрена Гражданским кодексом. Офис относится к нежилым объектам, которые можно сдать. Ограничением может стать только пункт основного договора, где субаренда прямо запрещена.

Нужен ли офису дизайн интерьера и для кого?

Зависит от специфики, направления и целевой аудитории компании. Дизайн должен соответствовать целям компании, отражать её статус и характер. И при планировке стоит учесть гибридный график: это экономит полезные метры и рабочие места.

Нужен ли офису ремонт и дизайн — зависит от того, какие у вас потребности и в каком состоянии помещение. Но если дизайн делается, он должен соответствовать целям компании, отражать её статус и характер, а не существовать сам по себе. Посмотрите, как мы отразили специфику работы строительной компании в проекте для «Профмастер».