Интервью с риэлтором

Планируете приобретать офис? В интервью с риэлтором мы ответили на самые важные вопросы: зачем нужен офис, как и где выбрать лучший вариант помещения и какие подводные камни встретятся на пути, если Вы решили приобрести или арендовать офис.

Нужен ли компании офис и зачем?

Безусловно, развитие технологий все чаще ставит под вопрос необходимость использования офиса для полноценного ведения бизнеса. Несмотря на это, я, как руководитель бизнеса, нацеленный на извлечение максимальной прибыли и эффективную работу, считаю, что офисы все еще являются необходимостью для большинства компаний. Особенно остро это касается организаций, в которых работают большое количество сотрудников и организаций, которые по своему характеру предусматривают встречи с клиентами.

Это объясняется рядом причин. Во-первых, так я, как руководитель, могу непосредственно отследить отношение сотрудников к компании и поставленным задачам, а также скорректировать их работу, если появится такая необходимость. Во-вторых, офис – это значимая часть корпоративной культуры. Компания без офиса – это, насколько мне приходилось наблюдать, группа разрозненных людей, редко объединенных общим духом в такой же степени, как люди, работающие в одном помещении. В-третьих, необходимость офиса обусловлена юридически. Так, например, при заполнении ряда документов физический адрес расположения компании является обязательным условием их действительности.

Кроме того, офис – это “лицо” компании, отражение ее статуса.

Где и как искать офис

Поиск подходящего офиса, отвечающего уровню и целям компании, - это ответственный и очень трудоемкий процесс. Вне зависимости от того, арендуете Вы помещение или планируете его приобретать, я рекомендую доверить это дело профессиональным агентствам, качественно зарекомендовавшим себя на рынке, которые уберегут Вас от мошенников, помогут качественно проверить документацию, сэкономить деньги и избежать неприятных ситуаций в будущем.

Что лучше и для чего: бизнес-центр или отдельное помещение?

В данном вопросе все очень и очень индивидуально. Это зависит от многих факторов - специфика бизнеса, статус компании и бизнес-центра, наличие или отсутствие конкурентов в рассматриваемом пространстве и многое другое.

В большинстве своем, бизнес-центр представляется более удобной площадкой для расположения офиса. Это обосновано наличием профессиональной управляющей компании, обслуживанием помещения, слаботочных систем, системой охраны и доступа в такой офис. Кроме того, в Бизнес-центрах, как правило, имеются сопутствующие услуги, что очень удобно для клиентов и работников компаний (например, помогает экономить на кафе). Важным моментом также является наличие парковки, так как бизнес-центры часто располагают парковочными местами, что может сильно сэкономить время сотрудников и посетителей. В целом, если Вы выбираете офис, находящийся в бизнес-центре, Вам нужно внимательно просчитать все возможные ежемесячные платежи, а также проверить наличие или отсутствие офисов Ваших конкурентов в этом же бизнес-центре перед принятием решения.

На что следует обратить внимание при выборе помещения под офис?

Существует 4 типа офисных помещений, от самых престижных (А) – к самым простым (D). Качество и востребованность таких помещений зависит от многих факторов: месторасположение, инфраструктура, площадь помещения, ремонт, общее состояние помещение, наличие систем кондиционирования и прочее. На все это, в соответствии от Вашего конкретного запроса, стоит обращать внимание при выборе помещения.

Мы стараемся сделать этот процесс максимально приятным и простым для наших клиентов, однако если Вы решились выбрать его без помощи специалистов, внимательно изучите все характеристики помещения. Кроме того, детально изучите документацию. Будет лучше, если Вашу сделку будет сопровождать опытный юрист, работающий в недвижимости и изнутри знающий специфику данной сферы. Так Вы сможете уберечь себя от непредвиденных затрат, судебных тяжб и потраченных нервов.

Если говорить в целом, без учета индивидуальных особенностей клиента, стоит проанализировать:

• местоположение объекта;
• размер выбранного помещения;
• юридическую сторону;
• техническое состояние помещения.

Важны ли какие-то видовые характеристики и освещенность пространства?

Свет влияет на эмоции, здоровье и, как следствие, на здоровье человека. Плохое освещение рассеивает внимание, вызывает головные боли и раздражительность. Конечно, все это можно нивелировать искусственным освещением, однако именно природный, естественный свет считается наиболее полезным для человека.

Таким образом, да, освещенность пространства важна. Здесь, опять же, важны индивидуальные особенности компании – например, возраст ее сотрудников.

Что касается видовых характеристик, это, как правило зависит от статуса компании. Именно для престижных компаний, чаще всего, важны виды, как один из факторов высокого уровня помещения.

Инженерная инфраструктура. На что следует обратить внимание при выборе помещения в техническом плане? (например, вентиляция, достаточно ли ее будет, отопление, телефон, интернет и т п и т д)

Как уже было сказано выше, технические характеристики являются одним из основополагающих вопросов при выборе помещения.

Если офис находится в бизнес-центре, большая часть вопросов, связанных с технической стороной работы, как правило, налажена. В хорошем помещении должен быть полный комплект инженерных коммуникаций и интернет. Проверьте технический план - документ, в котором воспроизведены определенные сведения о здании, помещении, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости.

Что важнее - управляющая компания бизнес-центра или место его расположения?

Опять же, все зависит от индивидуальных особенностей Вашего бизнеса и тех целей, которые Вы преследуете. Например, если Вы будете в своем офисе проводить встречи, то местоположение является основополагающим фактором при выборе помещения. Нужно ориентироваться на потребности и запросы Ваших потенциальных клиентов, их доходы и место проживания. Управляющая компания также является важным условием, наравне с местоположением, потому что Вы, вне зависимости от Ваших желаний, будете вынуждены сотрудничать и договариваться с ней, если купите/арендуете помещение в бизнес-центре.

На что влияет класс бизнес-центра? Как он присваивается?

В зависимости от различных внутренних и внешних характеристик официально недвижимость разделена на классы: «A» («А+»), «B» («B+») и «C». Категория присваивается после оценки экспертной комиссии. Факторов, влияющих на эту оценку, огромное множество: технические характеристики, локация, экология места, инфраструктура и прочее.

Сервисное пространство или традиционный офис? Что выбрать?

Все зависит от ценностей, бюджета и размера компании.

Традиционные офисы, чаще всего, используют консервативные компании с большим бюджетом. Это затратно, сложно, но, как правило, позитивно влияет на работу.

Сервисные же пространства пользуются высоким спросом со стороны крупных корпоративных клиентов, так как такой формат предусматривает краткосрочную аренду с возможностью быстрого выхода из договора. Кроме того, сервисные пространства пользуются большим спросом у компаний, которые стараются экономить и не располагают крупными средствами.

Как рассчитывается стоимость аренды, что должно входить в нее?

Стоимость аренды складывается из оплаты арендованного имущества и платы за участок земли, на которой располагается недвижимость.

На основе принципа свободы договора можно сказать, что арендная плата складывается из того, о чем договорились арендатор и арендодатель. На основе чего складываются такие договоренности? Для каждого принципиальны разные пункты, однако обычно учитываются следующие показатели: площадь объекта; базовая ставка платы за 1 кв. м.; степень износа здания и помещения, предназначение помещения и т. д.

Насколько необходим брокер (риелтор) при поиске помещения, в чем преимущество работы с ним?

Брокер - это своеобразный посредник, который снижает временные и финансовые затраты своего клиента, нивелирует юридические риски.

Хороший брокер понимает, какие позиции актуальны на рынке недвижимости, умеет правильно их рекламировать, берет на себя большую часть бюрократической волокиты и знает, как подобрать нужный объект, опираясь на потребности клиента.

Иными словами, без помощи брокера вы потратите гораздо больше времени и нервов. Кроме того, так Вы сильно рискуете стать жертвой мошенников.

Как понять подходит ли офис под задачи компании? Хватит ли площадей для целей компании и ее дальнейшего развития? FITTEST?

Это нужно оценивать на этапе выбора помещения. Если Вы объективно сможете проанализировать потребности и возможности компании на первоначальном этапе, Вы вряд ли столкнетесь с проблемами при дальнейшем развитии.

А еще - при планировке стоит учесть, что работники могут посещать офис в гибридном графике, частично работаю удаленно. Это экономит полезные метры и рабочие места.

На что стоит обратить внимание в составлении договора аренды?

При заключении договора аренды может быть много "подводных камней", поэтому я настоятельно рекомендую воспользоваться услугами профессионального юриста, дабы он сопроводил сделку и обезопасил Вас от возможных проблем.

Первое, на что стоит обратить внимание — это срок, на который заключается договор. Если срок не определен, считается. что он был заключен на 5 лет. Кроме того, в соответствии с существующим законодательством, если договор заключен на срок больше 12 месяцев, такой арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора. Собственник помещения обязан за три месяца до окончания договора предложить арендатору условия нового договора, иначе старый будет считаться автоматически продленным. Кроме того, необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, порядок возврата денег и залога.

Второй принципиальный момент — это цена. В договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия повышения цены. В соответствии с ГК РФ, собственник имеет право повысить цену только один раз в год, о чем он должен сообщить арендатору за 2 месяца в письменной форме.

Условия проживания, проведение ремонта и прочие вопросы также следует прописать в договоре. Кроме того, во избежание недопониманий и проблем, следует максимально развернуто и подробно описать сдаваемое помещение.

Субаренда офиса? Можно ли сдать часть своего помещения другой компании?

Субаренда нежилых помещений предусматривается Гражданским Кодексом РФ. Собственник недвижимости и арендатор могут составить и заключить новый договор с новым физическим или юридическим лицом. Офис, в соответствии с законодательством РФ, относится к нежилым объектам, которые можно сдать в субаренду. Ограничением может стать лишь пункт договора по аренде помещений, где субаренда не разрешена.

Нужен ли ремонт в офисе или так сойдёт?

Все зависит от того, какие у Вас потребности, в каком состоянии находится офис и прочее.

Нужен ли дизайн интерьера в офисе и если нужен то, для кого? Для посетителей или работников?

Опять же, зависит от специфики, направления и целевой аудитории компании. Дизайн должен соответствовать целям компании, отражать ее статус и характер.

Посмотрите, как мы отразили специфику работы строительной компании в проекте для "Профмастер".